FED giảm lãi suất tác động thế nào đến bất động sản Mỹ?

Ngay khi FED vừa công bố lãi suất mới, giá vàng, chứng khoán, lãi suất vay và cả thị trường bất động sản Mỹ đều có những thay đổi bất ngờ, tác động ít nhiều đến người dân Mỹ và giới đầu tư trên toàn thế giới. 

Ngày 18/12/2024 vừa qua, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) công bố tiếp tục giảm lãi suất xuống còn 4.25-4.5% (nghĩa là giảm 0.25%). Được biết, đây là mức lãi suất thấp nhất kể từ tháng 02/2023 đến nay. Đây là lần thứ 3, FED cắt giảm lãi suất trong năm nay, đưa mức lãi suất về thấp nhất trong suốt hơn 1 năm qua nhằm đẩy lạm phát đi xuống. 

Mục lục

Giá vàng và chứng khoán đều đồng loạt giảm

Khác với suy đoán trước đó của giới đầu tư rằng khi FED giảm lãi suất, giá vàng và chứng khoán sẽ tăng do nhu cầu của thị trường cao hơn trước, nhưng lần này, tất cả đều đồng loạt giảm theo lãi suất công bố từ FED. Lý giải nguyên nhân này là vì song song với việc công bố giảm lãi suất, FED phát đi tín hiệu giảm tốc độ giảm lãi suất trong tương lai nhằm hỗ trợ tốt hơn cho đồng USD và lợi suất trái phiếu Chính phủ Mỹ. Do đó, nhiều khả năng giá vàng và chứng khoán được giữ vững mức ổn định trong tương lai, thay vì tăng vọt như một số thời điểm trong năm qua. 

Giá vàng lao dốc sau thông tin FED giảm lãi suất, trái ngược với suy đoán trước đó

Lãi suất vay ở Mỹ vẫn ở mức cao 

Lãi suất giảm ảnh hưởng đến lãi suất của tất cả khoản vay, nhưng vẫn cao hơn mức bình thường ở thời điểm trước đại dịch COVID-19, các quan chức FED cho biết khả năng cao sẽ tiếp tục duy trì như vậy trong một thời gian. Các nhà phân tích Goldman Sachs dự báo rằng mức lãi suất này sẽ tiếp tục duy trì cho đến ít nhất là vào tháng 3/2025. 

Mục tiêu lãi suất trong năm mới của FED dường như được nới lỏng hơn, việc điều chỉnh này được xem là trung lập vì không đến mức kìm hãm nền kinh tế nhưng cũng không hẳn là thúc đẩy kinh tế phát triển. Bởi quan sát các dữ liệu gần đây cho thấy lạm phát vẫn ở mức cao. Việc FED giảm lãi suất là động thái mới nhất nhằm đưa nền kinh tế Mỹ hạ cánh một cách nhẹ nhàng sau khi lạm phát tăng vọt vào cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Lãi suất cao có thể ngăn cản việc vay mượn và hạ nhiệt kinh tế, nhưng cũng có thể dẫn đến nguy cơ suy thoái và sa thải hàng loạt.

Trước đó vào tháng 9/2024, FED giảm lãi suất nhằm mục đích giúp người sử dụng lao động dễ dàng tuyển dụng hơn, ngăn chặn sự sụt giảm về số lượng việc làm dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp gia tăng. Mới đây, quá trình chống lạm phát bị đình trệ, nên các quan chức FED giảm sự kỳ vọng về việc cắt giảm lãi suất trong tương lai. 

Đầu năm 2024, thị trường và FED đã có sự thay đổi đáng kể từ việc tập trung quá mức vào vấn đề lạm phát đến thị trường lao động. Nhưng khi vấn đề kiểm soát lạm phát bị đình trệ và chậm lại, sự bất ổn chính sách gia tăng, càng khiến lạm phát trở thành tâm điểm của sự chú ý. 

FED giảm lãi suất nhưng vẫn cao hơn lúc lập đỉnh trước đại dịch

Bất động sản Mỹ cần thêm các đợt giảm lãi suất nữa để phục hồi

Như bất kỳ điều chỉnh lãi suất nào, điều quan trọng là những thay đổi đối với chính sách tiền tệ cần có thời gian để diễn ra và hiện thực hóa trên thị trường. FED cắt giảm lãi suất mang lại kỳ vọng tâm lý thoải mái, tự tin vào thị trường vốn với chi phí thấp. Tuy nhiên, sau ba lần cắt giảm lãi suất, mức này vẫn cao hơn đỉnh trước đại dịch, nên có thể cần thêm các đợt cắt giảm nữa mới có thể thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản Mỹ. 

Chi phí vốn thấp góp phần hỗ trợ nhiều hơn cho hoạt động phát triển và giao dịch, nhưng còn một yếu tố không kém phần quan trọng là tính khả dụng của vốn. Mặc dù nới lỏng chính sách tiền tệ có thể khiến việc tài trợ ít tốn kém hơn, nhưng không quan trọng bằng không có vốn khả dụng đối với những người tìm kiếm nó. 

Trong khi tốc độ giảm lãi suất của FED có thể khiến nhiều người thất vọng, đặc biệt là những người đang phụ thuộc vào nợ và sự tài trợ của thị trường vốn, như bất động sản thương mại, thì cách tiếp cận này là có lý do. Đôi khi FED mất nhiều thời gian để thực hiện động thái, nhưng các thành viên của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) vẫn đang cố gắng không đưa ra quyết định mới phản tác dụng hay không có cơ sở. 

Quan sát các chu kỳ gần đây cho thấy thời điểm thị trường gặp khó khăn lớn, FED hành động mạnh dạn và nhanh chóng hơn để mang lại tâm lý thoải mái hơn cho thị trường. Mặc dù các nhà đầu tư bất động sản thương mại không cảm nhận được ngay lập tức việc nới lỏng chính sách tiền tệ, nhưng có nhiều lý do để tin rằng thị trường đang trong quá trình tan băng, và bắt đầu ấm dần lên vào những năm kế tiếp. Năm 2025 chắc chắn sẽ có nhiều triển vọng mới cho thị trường bất động sản

Ông Trump nhậm chức Tổng thống Mỹ, FED thận trọng hơn trong việc điều chỉnh lãi suất 

Nền kinh tế Mỹ sẽ phải tiếp tục vật lộn với tình hình lạm phát dai dẳng, năm 2025 có thể mang đến nhiều thách thức trong bối cảnh mới dưới sự thay đổi chính sách về thương mại, các vấn đề nhập cư, v.v. do các thành viên Nhà Trắng mới đưa ra.

Các nhà hoạch định chính sách của FED dự báo ngân hàng này sẽ có 2 lần giảm lãi suất 0.25 điểm phần trăm vào năm sau, trong bối cảnh lạm phát gia tăng. Điều này cho thấy khả năng FED sẽ giữ thái độ thận trọng khi bước sang năm mới, thời điểm ông Donald Trump chính thức trở thành Tổng thống Mỹ. Vì vậy, trong năm 2025, dự đoán rằng không có quá nhiều thay đổi bất ngờ đến từ FED.